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新華社記者 周衡義
攝 | 2007年的夏天，對(duì)于湖南的房地產(chǎn)商來(lái)說(shuō)，猶如上了天堂，房?jī)r(jià)每天都在強(qiáng)勁攀升，售樓部總是擠滿(mǎn)了前來(lái)咨詢(xún)、購(gòu)房的人群，白花花的鈔票源源不斷流進(jìn)自己的荷包；而僅僅一年的時(shí)光，昔日的輝煌便成了空前的冷清和寂寥，一股猝不及防的“夏日寒流”，讓湖南房地產(chǎn)商人感受到刺骨的涼意。
“買(mǎi)房子送車(chē)庫(kù)，購(gòu)別墅贈(zèng)轎車(chē)，江景房一口價(jià)2998元/平方米……”長(zhǎng)沙市各大報(bào)紙上鋪天蓋地的廣告，仍然難以打動(dòng)購(gòu)房者的心�！胺孔訋讉�(gè)星期都賣(mài)不了一套，再這樣冷清下去，賣(mài)樓的恐怕要變成跳樓的了�！遍L(zhǎng)沙市南郊某別墅樓盤(pán)售樓部，售樓員陳冬梅無(wú)可奈何地對(duì)記者如是說(shuō)道。
樓市“供過(guò)于求”以至于寒流突襲
這股強(qiáng)大的“夏日寒流”，引起了湖南省政府各有關(guān)部門(mén)的高度關(guān)注。湖南省建設(shè)廳、省統(tǒng)計(jì)局、省國(guó)土資源廳、省發(fā)展和改革委員會(huì)、中國(guó)人民銀行長(zhǎng)沙中心支行、中國(guó)銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會(huì)湖南監(jiān)管局、國(guó)家統(tǒng)計(jì)局湖南調(diào)查總隊(duì)、長(zhǎng)沙市房屋產(chǎn)權(quán)管理局及部分房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)不久前在長(zhǎng)沙召開(kāi)聯(lián)席會(huì)議，分析和研究2008年上半年房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)。
統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)表明，2008年上半年，湖南省房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)出增長(zhǎng)放緩的態(tài)勢(shì)，市場(chǎng)已經(jīng)“供過(guò)于求”，宏觀調(diào)控政策效應(yīng)顯現(xiàn)，房?jī)r(jià)上漲得到抑制。
湖南省建設(shè)廳房地產(chǎn)處處長(zhǎng)彭先成說(shuō)，“供過(guò)于求”最明顯的表現(xiàn)就是商品房銷(xiāo)售面積增長(zhǎng)明顯放緩，空置面積增加。今年上半年，湖南省商品房銷(xiāo)售面積1050.9萬(wàn)平方米，增幅下降38.5個(gè)百分點(diǎn)，其中商品住宅956.1萬(wàn)平方米，增幅下降45.2個(gè)百分點(diǎn)。全省商品房銷(xiāo)售額256.2億元，增幅下降48.2個(gè)百分點(diǎn)，其中商品住宅銷(xiāo)售額216.9億元，增幅下降74個(gè)百分點(diǎn)。全省商品房空置面積241.4萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)31.7%，其中商品住宅空置面積141.9萬(wàn)平方米。
與此同時(shí)，湖南省商品房施工面積7646.7萬(wàn)平方米再創(chuàng)新高，同比增長(zhǎng)34%，其中商品住宅6177.8萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)38.8%。商品房新開(kāi)工面積2361.1萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)34.3%，其中商品住宅1957.9萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)41.8%。
彭先成認(rèn)為，今年上半年，商品房新開(kāi)工面積增幅高于銷(xiāo)售面積增幅26.3個(gè)百分點(diǎn)，預(yù)示著下半年房地產(chǎn)市場(chǎng)將維持供大于求的格局，商品房銷(xiāo)售壓力較大，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)加劇。但是由于征地拆遷費(fèi)用增長(zhǎng)較快，鋼材、水泥等建材價(jià)格普遍上漲，勞動(dòng)力成本快速增加，都將導(dǎo)致商品房成本增加，商品住宅價(jià)格下跌空間有限。
樓市大打“價(jià)格戰(zhàn)”消費(fèi)者持幣觀望不領(lǐng)情
雖然房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本呈現(xiàn)上升趨勢(shì)，但樓市的價(jià)格戰(zhàn)在湖南仍然不斷火熱上演。萬(wàn)科在長(zhǎng)沙的西街庭院項(xiàng)目推出“狂喜價(jià)4180元/平方米”，價(jià)格低于周邊項(xiàng)目和前期銷(xiāo)售價(jià)格，業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為萬(wàn)科此舉意在盡快回籠資金，持幣過(guò)冬。
萬(wàn)科的價(jià)格策略既給競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手以巨大壓力，也被各大房地產(chǎn)商競(jìng)相效仿。長(zhǎng)沙市的東門(mén)尚苑、圣力華苑、方略瀟邦、廣場(chǎng)之星、世景華庭、湘楚家園等六家樓盤(pán)推出“3000元/平方米購(gòu)房運(yùn)動(dòng)”，客戶(hù)訪問(wèn)量明顯增加，市民們對(duì)于每平方米3000元的價(jià)格普遍表示比較認(rèn)可。
記者了解到，聯(lián)袂發(fā)起此次活動(dòng)的六個(gè)樓盤(pán)，或位于長(zhǎng)沙遠(yuǎn)大路東南新城，或地處星沙中心區(qū)，或緊鄰萬(wàn)家麗路北，價(jià)格卻驚人一致：?jiǎn)蝺r(jià)均為每平方米3000元左右，有的最低起價(jià)降到了2680元。
業(yè)內(nèi)人士告訴記者，事實(shí)上，“3000元/平方米購(gòu)房運(yùn)動(dòng)”是政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控的必然產(chǎn)物。目前，各級(jí)政府加大了住房保障力度，國(guó)務(wù)院三令五申嚴(yán)厲打擊炒房炒地行為，貨幣政策從緊，土地交易清淡，樓盤(pán)普遍遭遇銷(xiāo)售危機(jī)，開(kāi)發(fā)商大多面臨資金危機(jī)。開(kāi)發(fā)商急于推盤(pán)促銷(xiāo)以求盡可能實(shí)現(xiàn)樓盤(pán)銷(xiāo)售回籠資金，消費(fèi)者則持續(xù)觀望持幣惜購(gòu)，房?jī)r(jià)呈現(xiàn)出明顯的下降趨勢(shì)。
數(shù)位有購(gòu)房意向的長(zhǎng)沙市民向記者表示，他們認(rèn)為房?jī)r(jià)現(xiàn)在仍然處于高位，還有巨大的下降空間。
不少開(kāi)發(fā)商則向記者坦承，目前正處于一個(gè)尷尬局面：不降價(jià)房子賣(mài)不掉，想降價(jià)卻擔(dān)心降價(jià)后消費(fèi)者可能繼續(xù)觀望、買(mǎi)漲不買(mǎi)跌；更有開(kāi)發(fā)商擔(dān)心以前的老業(yè)主會(huì)仿照深圳等地的“差價(jià)補(bǔ)償”而使自己陷入左右為難的境地。
房?jī)r(jià)波動(dòng)較大或?qū)⒅陆鹑陲L(fēng)險(xiǎn)加劇
樓市慘淡的另一個(gè)風(fēng)向標(biāo)是土地招拍掛市場(chǎng)的冷清。2008年上半年，全省購(gòu)置土地788.1公頃，同比減少36.7%，土地成交價(jià)款52.4億元，同比減少10.7%。這一數(shù)據(jù)充分說(shuō)明房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)投資信心不足，購(gòu)地意愿降低。
前不久一則“北辰實(shí)業(yè)長(zhǎng)沙退地”的傳聞在互聯(lián)網(wǎng)炒得火熱，受“退地”傳聞困擾的北辰實(shí)業(yè)為此發(fā)布公告稱(chēng)，“北辰實(shí)業(yè)從長(zhǎng)沙退地”完全是子虛烏有，稱(chēng)“公司自去年7月24日中標(biāo)長(zhǎng)沙新河三角洲開(kāi)發(fā)項(xiàng)目后，前期準(zhǔn)備工作進(jìn)展順利。目前，總體規(guī)劃方案已基本完成，首開(kāi)區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)開(kāi)始啟動(dòng)，可行性研究報(bào)告和環(huán)境評(píng)估報(bào)告也已編制完成。根據(jù)公司計(jì)劃，長(zhǎng)沙項(xiàng)目力爭(zhēng)于2008年三季度完成住宅首開(kāi)區(qū)的住宅方案設(shè)計(jì)，力爭(zhēng)在2008年4季度開(kāi)始施工�！�
盡管北辰實(shí)業(yè)的公告否認(rèn)了退地傳聞，但是由于受樓市銷(xiāo)售萎靡影響，長(zhǎng)沙新河三角洲地塊周邊樓盤(pán)的銷(xiāo)售價(jià)格已下調(diào)至4400元/平方米左右，這一銷(xiāo)售價(jià)格無(wú)形中對(duì)新建項(xiàng)目的預(yù)期銷(xiāo)售價(jià)格形成了制約。2007年，正是財(cái)大氣粗的北辰實(shí)業(yè)與北京城市開(kāi)發(fā)集團(tuán)有限責(zé)任公司以92億元的高價(jià)聯(lián)合競(jìng)得長(zhǎng)沙新河三角洲地塊，創(chuàng)下全國(guó)單宗土地拍賣(mài)最高價(jià)格的紀(jì)錄。
湖南房地產(chǎn)市場(chǎng)突如其來(lái)的“夏日寒流”，使得消費(fèi)者持幣觀望氣氛空前濃厚。長(zhǎng)沙市商品房交易量連續(xù)五個(gè)月萎縮，這在近10年首次出現(xiàn)。這也說(shuō)明2008年上半年湖南省房地產(chǎn)市場(chǎng)處在動(dòng)蕩調(diào)整中，投機(jī)性住房需求得到抑制，投資性住房需求減少，住房消費(fèi)增長(zhǎng)回落。
湖南省建設(shè)廳分析認(rèn)為，當(dāng)前樓市存在突出的問(wèn)題主要表現(xiàn)在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款壞賬及住房消費(fèi)貸款違約現(xiàn)象都有所增加，同時(shí)由于絕大多數(shù)貸款依靠不動(dòng)產(chǎn)抵押擔(dān)保投放，如果房?jī)r(jià)波動(dòng)較大，將導(dǎo)致金融風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)一步加劇。由于部分開(kāi)發(fā)企業(yè)資金供應(yīng)鏈緊張，買(mǎi)地、報(bào)建項(xiàng)目減少。緊縮的信貸政策不僅直接影響開(kāi)發(fā)企業(yè)融資，也對(duì)購(gòu)房者的購(gòu)房行為產(chǎn)生一定的影響，開(kāi)發(fā)企業(yè)資金回籠受阻。在住房剛性需求持續(xù)增加的情況下，明后年有可能出現(xiàn)銷(xiāo)售突然放量、商品房供不應(yīng)求、房?jī)r(jià)大起大落的狀況。
記者采訪中了解到，為使房地產(chǎn)市場(chǎng)“轉(zhuǎn)暖”，湖南省各地正在積極研究制定激活二手房市場(chǎng)的政策措施，增加住房有效需求，住房消費(fèi)有望升溫。近日，長(zhǎng)沙市出臺(tái)有關(guān)政策，將二手房交易綜合稅暫由1.98%下調(diào)至1.1%，這一政策對(duì)于盤(pán)活市場(chǎng)存量房、激活房地產(chǎn)市場(chǎng)將起到積極作用。 |