|
“普通商品住房用地供應要確保不低于過去5年年均實際供應”的供地要求，是每年年初國土資源部在規(guī)劃當年用地供給時的常用表態(tài)，從表面上看，這確保了住宅用地供應量的穩(wěn)定。不過筆者以為，這還不夠，總量的穩(wěn)定掩蓋了城市間供地的不平衡。
土地城鎮(zhèn)化的快速發(fā)展導致了城市周邊的冷寂。這些地方或是已經(jīng)林立了高樓，或是塔吊夜以繼日的開動，它們都有一個共同點——人煙稀少。從目前的城市發(fā)展來看，這種情況多出現(xiàn)在二三線城市。當然，一線城市的規(guī)劃同樣日益向外擴張，與二三線城市不同的是，一線城市有大量人口作為土地城市化的支撐。
于是，自2012年下半年土地市場恢復生機以來，就出現(xiàn)了熱點城市土地遭遇多輪競價，而發(fā)展前景不甚樂觀的城市土地就乏人問津。
針對此情況，筆者認為，住宅用地總供應量的穩(wěn)定避免了房價整體上的大起大落，而各區(qū)域住宅供地也應有適應當?shù)匕l(fā)展所需的規(guī)劃。
雖然已經(jīng)明確城鎮(zhèn)化接下來的重點是人口的城鎮(zhèn)化，但是房地產(chǎn)的發(fā)展卻依舊緊追“城鎮(zhèn)化”概念。從房地產(chǎn)企業(yè)在土地市場的布局來看，雖然近幾年加快了邁向三四線城市的腳步，但總體上依舊比較謹慎。
城鎮(zhèn)化的發(fā)展需要房地產(chǎn)的支持，但中國目前的城鎮(zhèn)化發(fā)展是人口城鎮(zhèn)化速度落后于城市建設速度。反過來說，就是土地的城市化走在了人口城市化前面，“城市農(nóng)民”正是這種不平衡的發(fā)展造成的后果。未來十年的發(fā)展方向，是將這些“城市農(nóng)民”徹底“城市化”，成為城市的一份子。
接下來的城鎮(zhèn)化發(fā)展重點在二三線城市，人口將向這些地方轉(zhuǎn)移。在土地城鎮(zhèn)化發(fā)展速度已經(jīng)領先的時候，需要放緩土地開發(fā)的腳步，從理論上應是如此，但如此進行，地方政府將會面臨著財政支出的緊張。所以，二三城市的當務之急，就是積極開拓財政收入來源的渠道，為城鎮(zhèn)化的均衡發(fā)展奠定基礎。
|