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6月20日上午,燕郊新盤(pán)天洋城三期開(kāi)盤(pán),售樓處內(nèi)“震撼底價(jià)”的招牌十分醒目。天洋城此次推出的新品以7800元/平方米的均價(jià)公開(kāi)發(fā)售。而今年4月,天洋城二期樓座的均價(jià)曾達(dá)到11000元/平方米,與此相比,該項(xiàng)目售價(jià)已“明降”30%。
調(diào)價(jià)補(bǔ)量
北京通州區(qū)新盤(pán)金隅·花石匠將于近期開(kāi)盤(pán),預(yù)計(jì)銷(xiāo)售價(jià)格為16000-18000元/平方米,開(kāi)盤(pán)當(dāng)天認(rèn)購(gòu)1萬(wàn)元可抵10萬(wàn)元�！艾F(xiàn)在的價(jià)格基本接近去年底的水平,我們可以接受了�！表�(xiàng)目售樓處內(nèi)看房的徐女士對(duì)中國(guó)證券報(bào)記者表示�；ㄊ畴x城鐵起始站約1公里,該區(qū)域新房?jī)r(jià)格曾漲至22000-24000元/平方米。
在嘗到“零成交”的苦澀后,房地產(chǎn)商開(kāi)始調(diào)“價(jià)”補(bǔ)“量”�！耙越衲�4月份的價(jià)格水平定價(jià),房子必然賣(mài)不動(dòng)。下調(diào)10%-20%后,剛性需求才會(huì)逐步進(jìn)場(chǎng)�！眮喓罊C(jī)構(gòu)副總經(jīng)理任啟鑫表示。
地處西四環(huán)外的遠(yuǎn)洋沁山水·上品于6月18日開(kāi)盤(pán),銷(xiāo)售均價(jià)26000元/平方米;與周邊同品質(zhì)二手房售價(jià)相比,該項(xiàng)目均價(jià)低1000-2000元/平方米。開(kāi)盤(pán)5天以來(lái),銷(xiāo)售平穩(wěn),截至6月22日,沁山水·上品393套預(yù)售房源中,僅剩余62套“可售”,另外331套均已“預(yù)訂”或“聯(lián)機(jī)備案”,銷(xiāo)售率達(dá)84%。
降價(jià)30%開(kāi)盤(pán)的天洋城三期,200余套房源在當(dāng)天便告售罄。“現(xiàn)在,降價(jià)幅度大的項(xiàng)目,銷(xiāo)售狀況就十分理想。而價(jià)格未松動(dòng)的項(xiàng)目,基本上是零成交�！敝性�(jí)市場(chǎng)研究部總監(jiān)張大偉指出。
根據(jù)搜房網(wǎng)數(shù)據(jù)監(jiān)控中心的統(tǒng)計(jì),6月中上旬,北京在售的235個(gè)普通商品住宅項(xiàng)目中（不含別墅、商住樓、保障房）,147個(gè)項(xiàng)目出現(xiàn)“零成交”,其中包括5月份新獲預(yù)售證的柏陽(yáng)景園、保利·西山林語(yǔ)等項(xiàng)目。
盡管開(kāi)發(fā)商“打折風(fēng)”不斷上演,但是成交均價(jià)并未出現(xiàn)大規(guī)模下降。統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示,與5月份相比,6月上旬僅有15個(gè)項(xiàng)目成交均價(jià)出現(xiàn)下滑。其中,3個(gè)項(xiàng)目降價(jià)幅度超過(guò)2000元。
亞豪機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示,6月中上旬,京城新開(kāi)盤(pán)項(xiàng)目整體開(kāi)盤(pán)均價(jià)為23540元/平方米,而5月同期的整體開(kāi)盤(pán)均價(jià)為25081元/平方米,6月開(kāi)盤(pán)均價(jià)降幅僅6.1%。
中原地產(chǎn)華北區(qū)總經(jīng)理李文杰分析,目前房?jī)r(jià)下調(diào)已經(jīng)達(dá)成共識(shí),開(kāi)發(fā)商遲遲不降價(jià)的主要原因是如何制定降價(jià)的幅度,偏低或者偏高都可能出現(xiàn)負(fù)面影響,所以較為謹(jǐn)慎。他預(yù)測(cè),7月份房?jī)r(jià)出現(xiàn)實(shí)質(zhì)性下調(diào)的可能性很大。
供求逆轉(zhuǎn)
調(diào)控之下,大量投資性購(gòu)房需求退出市場(chǎng),與此同時(shí),剛性自住需求也延遲釋放。這就在短期內(nèi)造成了樓市供大于求的局面。
據(jù)亞豪機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示,6月份中上旬（截至20日）,北京共成交期房住宅2626套,成交面積為24.9萬(wàn)平方米,除去保障性住房,實(shí)際成交的期房商品住宅為1482套,成交面積為17萬(wàn)平方米,環(huán)比5月同期,期房住宅成交套數(shù)下降41.8%,實(shí)際成交的期房商品住宅套數(shù)下降40.7%。
從單日成交量來(lái)看,6月份實(shí)際成交的期房商品住宅僅有4天超過(guò)100套,最低2日的日成交量?jī)H有30套,這對(duì)于北京在售的近200個(gè)樓盤(pán)來(lái)說(shuō),成交低迷之勢(shì)可見(jiàn)一斑。
截至6月22日,北京市可售期房套數(shù)為11.24萬(wàn)套,可售房屋面積為144.88萬(wàn)平方米;其中住宅套數(shù)為5.87萬(wàn)套,可售住宅面積760.89萬(wàn)平方米。
亞豪機(jī)構(gòu)任啟鑫認(rèn)為,從存量房源看,目前北京市場(chǎng)的供需比超過(guò)8比1,說(shuō)明供應(yīng)量出現(xiàn)較明顯的過(guò)剩。任啟鑫分析,一方面是成交量的大幅下挫,另一方面是房企開(kāi)發(fā)熱情相對(duì)高漲,而根據(jù)北京市建委的預(yù)售管理規(guī)定,入市項(xiàng)目須一次性推出全部取證房源,從而導(dǎo)致近期樓市量增價(jià)縮。此外,新增房源戶(hù)型呈現(xiàn)出明顯的縮減態(tài)勢(shì),比如首開(kāi)智慧社、潤(rùn)楓欣尚的套均供應(yīng)面積都在70平方米以下,相應(yīng)套數(shù)增加,供過(guò)于求的態(tài)勢(shì)更為明顯。
資金吃緊
“今年,總公司給我們的銷(xiāo)售任務(wù)是30億元,但上半年僅完成35%。下半年的壓力很大。”一家大型地產(chǎn)公司北京區(qū)域的銷(xiāo)售總監(jiān)坦言。
業(yè)內(nèi)人士指出,房地產(chǎn)企業(yè)的運(yùn)營(yíng)資金中,超過(guò)三成來(lái)自商品房預(yù)售款,銷(xiāo)售低迷將直接導(dǎo)致房企資金鏈趨緊。今年以來(lái),房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的資金來(lái)源增速持續(xù)回落。其中,定金及預(yù)收款回落明顯。
21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)分析師認(rèn)為,在銷(xiāo)售回籠資金嚴(yán)重受阻的情況下,開(kāi)發(fā)商的資金鏈條將不會(huì)順暢。今后,開(kāi)發(fā)商資金吃緊將是一種常態(tài)。尤其是前兩年儲(chǔ)備土地較多、新項(xiàng)目開(kāi)發(fā)和銷(xiāo)售受阻的房企以及負(fù)外債的上市公司,可能會(huì)面臨著資金鏈斷裂的危機(jī)。
中國(guó)指數(shù)研究院最新報(bào)告顯示,今年5月以來(lái),中華企業(yè)(600675,股吧)、世茂股份(600823,股吧)等10余家房地產(chǎn)上市公司公布了其信托融資計(jì)劃,總?cè)谫Y規(guī)模逾50億元,以期能緩解資金壓力。
今年以來(lái),綠城中國(guó)等房企在高負(fù)債率的情況下繼續(xù)拿地,銷(xiāo)售放緩后,這些公司可能再度面臨財(cái)務(wù)困境�！�2010年一季度拍得的土地中,部分需要一年之內(nèi)繳清土地價(jià)款,這意味著,高價(jià)拿地的房企在下半年面臨的資金壓力非常大。”
以綠城中國(guó)為例,2009年公司456億元的地價(jià)款中,已支付200億元左右,2010年仍有230多億元尚未付清。2010年,公司又購(gòu)買(mǎi)一批土地,地價(jià)款為90億元左右。另外,綠城今年的在建項(xiàng)目達(dá)102個(gè),在建面積超過(guò)1200萬(wàn)平方米,新開(kāi)工面積將超過(guò)800萬(wàn)平方米。
一位證券分析師指出,根據(jù)綠城2009年年報(bào),公司持有的現(xiàn)金可以?xún)敻抖唐趥鶆?wù),但由于該集團(tuán)項(xiàng)目多布局在華東地區(qū),銷(xiāo)售回款受到房地產(chǎn)新政的影響較大,而公司在銀行信貸獲取方面沒(méi)有明顯優(yōu)勢(shì),因此在2010年下半年公司的財(cái)務(wù)狀況有惡化的可能。 |