|
| 中國(guó)地產(chǎn)南京現(xiàn)象 |
|
|
|
|
|
|
| 2009-06-05 李宗苗 來(lái)源:揚(yáng)子晚報(bào) |
|
|
調(diào)整幅度不大，短時(shí)間內(nèi)實(shí)現(xiàn)“逆轉(zhuǎn)”，個(gè)別豪宅成交價(jià)屢創(chuàng)驚人“峰值”，南京樓市上半年表現(xiàn)出乎很多人預(yù)料，甚至迥異于諸多省會(huì)城市，這僅僅是“個(gè)案”嗎？
王石今年2月份在南京發(fā)出“長(zhǎng)三角樓市調(diào)整剛剛開(kāi)始”的預(yù)判話(huà)音未落，南京樓市即出現(xiàn)成交反彈行情。3月上旬，南京樓市晴雨“先行表”二手房共成交了2418套，這個(gè)數(shù)據(jù)比2月上旬增加了92％，同比08年3月上旬增加125％，創(chuàng)下2006年11月以來(lái)最高成交紀(jì)錄。與此同時(shí)，個(gè)人二手房掛牌量也繼續(xù)增高，達(dá)到4819套，創(chuàng)下近半年來(lái)單旬個(gè)人網(wǎng)上掛牌新高。整個(gè)3月份，南京新房市場(chǎng)按套數(shù)計(jì)算認(rèn)購(gòu)量和成交量，比2月份分別大漲45%和86%。
銷(xiāo)售回暖的原因此前多有分析，我們認(rèn)為，南京城市化水平的提高，城市地位的體現(xiàn)與提升，以及南京經(jīng)濟(jì)影響力的擴(kuò)大，客觀上也為樓市“入春”創(chuàng)造了條件。2009年上半年南京出現(xiàn)的諸多可圈可點(diǎn)的“現(xiàn)象”與看點(diǎn)，著實(shí)值得深究與記載。
首先是南京富人從“潛伏”到逐漸“高調(diào)”。這是這座城市從低調(diào)到響亮發(fā)音，從中庸求穩(wěn)到創(chuàng)新求變轉(zhuǎn)身的一個(gè)“側(cè)影”。上周，《揚(yáng)子樓市》發(fā)文指出，“在南京，種種原因使得這里的富人選擇低調(diào)，他們通過(guò)拼搏努力達(dá)至富貴的一極，卻只能隱身于普通的住宅小區(qū)，部分富人更愿意把自己藏身于一輛破舊的捷達(dá)車(chē)之中。作為六朝古都、十朝都會(huì)，作為長(zhǎng)三角核心城市‘三極’之一，作為省會(huì)城市、維系蘇北安徽江西未來(lái)發(fā)展的核心靈魂城市，南京城市造富的速度其實(shí)不輸他城，只不過(guò)這座城市的人們喜歡‘潛伏’�！�
南京富人開(kāi)始走向前臺(tái)，正常享受他們創(chuàng)造的物質(zhì)財(cái)富，并且熱情地參與一些高層次的圈層活動(dòng)，這從綠城玫瑰園、瑪斯蘭德、山河水、鋒尚國(guó)際等高端物業(yè)，以及一些頗富個(gè)性與創(chuàng)新力量的寫(xiě)字樓物業(yè)身上可以找到得力證明。
除此之外，2009年上半年的南京還生成了如下典型的“橫截面”。
大項(xiàng)目紛紛落戶(hù)南京，2009年南京突然“加速”。如菲律賓首都銀行將其原計(jì)劃設(shè)在上海的中國(guó)總部改遷南京。這是南京歷史上第一個(gè)外資總部銀行。不僅如此，韓國(guó)LIG保險(xiǎn)公司也看中江蘇省1400多家韓國(guó)工業(yè)企業(yè)的市場(chǎng)，將法人總部落戶(hù)南京。此外，新加坡政府將與江蘇省政府合力打造江心洲項(xiàng)目，這個(gè)項(xiàng)目的規(guī)劃實(shí)施，將極大地提升南京的國(guó)際知名度與城市競(jìng)爭(zhēng)力。很難想象，沒(méi)有蘇州工業(yè)園的蘇州會(huì)是什么樣子；有了江心洲項(xiàng)目，不僅河西，整個(gè)南京樓市都將因此受益。
江北“生變”。江北樓市向來(lái)以規(guī)模著稱(chēng)，并以規(guī)模取勝，江北大盤(pán)“三劍客”的“造城大法”也廣為人知，但隨著過(guò)江通道漸趨快速與便利，以及江北樓市競(jìng)爭(zhēng)格局出現(xiàn)急變，最近這“三劍客”也在重新思考項(xiàng)目發(fā)展模式，重新思考客戶(hù)關(guān)系管理，重新思考營(yíng)銷(xiāo)創(chuàng)新。此前孤獨(dú)的山水云房創(chuàng)領(lǐng)的品質(zhì)創(chuàng)新市場(chǎng)，在江北加速城市化的語(yǔ)境下，正在被越來(lái)越多的開(kāi)發(fā)商所認(rèn)可。與此同時(shí)，大吉山水田園等頗具規(guī)模的休閑度假物業(yè)的出現(xiàn)與俏銷(xiāo)，湯泉鎮(zhèn)等資源型特色型城鎮(zhèn)的發(fā)展前景將結(jié)束“空想”，堅(jiān)實(shí)落地。
類(lèi)別墅市場(chǎng)“巨變”。南京一家類(lèi)別墅樓盤(pán)在“小陽(yáng)春”的大好局面下仍然選擇“低價(jià)跑量”，這只蛻變的“仙林蝴蝶”輕輕扇動(dòng)了一下翅膀，掀起了包括仙林在內(nèi)的南京類(lèi)別墅市場(chǎng)的一場(chǎng)風(fēng)暴，這場(chǎng)風(fēng)暴同時(shí)也在逐步影響區(qū)域內(nèi)外其它產(chǎn)品線的市場(chǎng)策略與表現(xiàn)。
外來(lái)開(kāi)發(fā)商“謀變”，南京成為全國(guó)性品牌地產(chǎn)商眼中重要的投資城市。外來(lái)開(kāi)發(fā)商在經(jīng)歷了一段痛苦的“水土不服”之后，終于讀懂南京，這也是盤(pán)點(diǎn)今年上半年樓市一個(gè)不可忽略的生動(dòng)注腳。這座城市很厚重，也比較寬容，但它很在乎你對(duì)它的態(tài)度。在這個(gè)突如其來(lái)的樓市“陽(yáng)春”歲月里，外來(lái)地產(chǎn)商在南京到底收獲了什么，讀懂了什么？
南京有大學(xué)校、大軍區(qū)、大國(guó)企，在其支撐下，南京樓市無(wú)論是有效需求還是投資需求都比其它城市穩(wěn)定，比如南京有60萬(wàn)公務(wù)員或公務(wù)員性質(zhì)的消費(fèi)群體，比如在南京每年有40萬(wàn)大學(xué)生畢業(yè)。還有，南京極富特色的“學(xué)區(qū)房”，“學(xué)區(qū)”的歸屬還時(shí)有微調(diào)。
這個(gè)有著特殊的人口結(jié)構(gòu)的城市，有人曾以“追求不高，有點(diǎn)清高”來(lái)比喻，隨著城市化水平的“加速”，外來(lái)人口的增加，無(wú)論如何，南京依然給人以極大的想象空間與思考空間。
南京客戶(hù)從非理性的“追漲殺跌”，變?yōu)榭茖W(xué)消費(fèi)，理性應(yīng)對(duì)。經(jīng)歷2008年深刻的調(diào)整，南京市民對(duì)樓市的認(rèn)識(shí)加深，風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)加強(qiáng)，鑒別能力提高，一些戶(hù)型設(shè)計(jì)差、地段不好、開(kāi)發(fā)商名聲不佳的項(xiàng)目在小陽(yáng)春的行情里依然滯銷(xiāo)可以佐證。
南京樓市專(zhuān)業(yè)分工細(xì)化，各大營(yíng)銷(xiāo)機(jī)構(gòu)加緊在南京“跑馬圈地”。春節(jié)過(guò)后，南京房地產(chǎn)市場(chǎng)一股特殊的“硝煙”彌漫，那就是各家優(yōu)勢(shì)房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)代理商展開(kāi)的“圈地運(yùn)動(dòng)”。這說(shuō)明，南京開(kāi)發(fā)商心態(tài)比以往更為開(kāi)放，同時(shí)，南京市場(chǎng)的吸引力在“放量”。
南京總體規(guī)劃受關(guān)注。新的總體規(guī)劃已經(jīng)亮相接受評(píng)議。這里面會(huì)有什么樣的發(fā)展機(jī)會(huì)與變革可能？
南京樓價(jià)并未出現(xiàn)像南方一些城市的大起大落，個(gè)別樓盤(pán)價(jià)格在高位有成交企穩(wěn)跡象。有人歸功于此前南京特色的“一房一價(jià)”政策，眼看南京房?jī)r(jià)漲勢(shì)不減，它“重出江湖”的可能性有多大？
無(wú)論如何，“南京現(xiàn)象”的出現(xiàn)與客觀存在，是中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)化進(jìn)程中一個(gè)深刻而生動(dòng)的樣本，是中國(guó)房地產(chǎn)民生路徑與市場(chǎng)路徑和諧共存的載體，是中國(guó)城市化進(jìn)程中一個(gè)省會(huì)城市尷尬處境中的定位與發(fā)音。我們選擇以2009年上半年南京樓市為切面，希望為業(yè)界獲取更多有價(jià)值的思考與沉淀。 |
|
|
|
|