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| 2007-07-17 作者：吳睿鶇 來(lái)源:證券時(shí)報(bào) |
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從7月15日起，上海正式對(duì)轉(zhuǎn)讓居住未滿5年的非普通商品住房開(kāi)征土地增值稅。這一原本意在抑制投機(jī)的舉措，在二手房指數(shù)創(chuàng)近年新高、供需存在缺口、價(jià)格漲幅顯著放大的情況下，開(kāi)始演變成對(duì)買(mǎi)房人的稅負(fù)轉(zhuǎn)嫁。
從理論上講，稅收調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)，可以將增加售房者的開(kāi)支成本，繼而抑制需求，使得房?jī)r(jià)回落到合理價(jià)位。但在現(xiàn)實(shí)操作過(guò)程中，稅收負(fù)擔(dān)是可以轉(zhuǎn)嫁的，如果買(mǎi)房者的需求更加強(qiáng)烈，也就是需求彈性較小，那么稅收負(fù)擔(dān)可以輕松轉(zhuǎn)嫁給買(mǎi)房者�！�
政府對(duì)非普通商品房開(kāi)征土地增值稅，其本意是通過(guò)稅收負(fù)擔(dān)來(lái)增加二手房轉(zhuǎn)讓成本，以減少二手房的市場(chǎng)投機(jī)行為，那么，出發(fā)點(diǎn)絕對(duì)正確的公共政策為何會(huì)誤傷購(gòu)買(mǎi)者呢？首先，就目前而言，房地產(chǎn)市場(chǎng)是一個(gè)賣(mài)方市場(chǎng)，市場(chǎng)由賣(mài)方一統(tǒng)天下。房地產(chǎn)市場(chǎng)從土地出讓到房屋建設(shè)、銷(xiāo)售和相關(guān)信息，全由權(quán)力部門(mén)和相關(guān)利益集團(tuán)所把持和壟斷，由于買(mǎi)賣(mài)雙方信息嚴(yán)重不對(duì)稱(chēng)，一些利益集團(tuán)往往趁機(jī)制造虛假繁榮，造成供不應(yīng)求的假象，從而引導(dǎo)乃至操縱房地產(chǎn)市場(chǎng)，將買(mǎi)房者置于被動(dòng)位置，這是中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)連續(xù)數(shù)年只漲不跌的重要根源。
在一個(gè)賣(mài)方所主導(dǎo)的市場(chǎng)，稅收及相關(guān)費(fèi)用可以很輕松地被轉(zhuǎn)嫁到買(mǎi)方身上�，F(xiàn)在，國(guó)內(nèi)房?jī)r(jià)依然在“高歌猛進(jìn)”，中央一系列宏觀調(diào)控政策也未能阻止房?jī)r(jià)一路上漲的勢(shì)頭。從國(guó)家統(tǒng)計(jì)局每個(gè)月發(fā)布的房?jī)r(jià)變動(dòng)數(shù)據(jù)看，2007年上半年全國(guó)各大城市的房?jī)r(jià)“漲”聲一片，目前全國(guó)幾乎所有城市的房?jī)r(jià)都已遠(yuǎn)離普通購(gòu)房者的承受極限。像石家莊這樣的二三線城市，二環(huán)以?xún)?nèi)的房?jī)r(jià)平均也在5000元/平方米左右。深圳市5月份新房成交均價(jià)也已經(jīng)達(dá)到1.42萬(wàn)元/平方米，超過(guò)普通購(gòu)房者可承受極限的兩倍！在這種背景下，與房產(chǎn)有關(guān)的任何負(fù)擔(dān)，都可能輕而易舉地被轉(zhuǎn)嫁到買(mǎi)房者身上，更遑論二手土地增值稅這樣一個(gè)不會(huì)影響市場(chǎng)局面的小稅種。
與此同時(shí)，缺乏利益相關(guān)方充分博弈，也是造成公共政策頻頻“誤殺”購(gòu)買(mǎi)方的重要因素。按道理講，政府在出臺(tái)一項(xiàng)公共政策時(shí)，要充分考慮多方利益主體博弈問(wèn)題，應(yīng)將博弈前置，換句話說(shuō)，要假想各利益方抵制或消解政策為出發(fā)點(diǎn)，進(jìn)而制訂出符合多方利益的政策。以二手房土地增值稅而言，在政策出臺(tái)之前，就要考慮政府、開(kāi)發(fā)商與購(gòu)房者是否會(huì)發(fā)生沖突，稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)承擔(dān)什么樣的責(zé)任，納稅人意見(jiàn)和建議如何納入制度安排框架。我們不難發(fā)現(xiàn)，由于上海二手房土地增值稅政策出臺(tái)前，沒(méi)有給各利益主體提供充分博弈的平臺(tái)，導(dǎo)致了政策還未正式實(shí)施，各方利益主體就出現(xiàn)了討價(jià)還價(jià)、公開(kāi)抵制、推諉扯皮等現(xiàn)象。
應(yīng)該承認(rèn)，在平抑房?jī)r(jià)方面，僅憑依仗交易環(huán)節(jié)中稅收調(diào)整，只會(huì)觸及皮毛，而不會(huì)從根子上破解困局。事實(shí)上，我國(guó)在房屋流通領(lǐng)域上，涉及稅種多達(dá)數(shù)十種。譬如，根據(jù)國(guó)家稅法和政策規(guī)定，國(guó)家對(duì)個(gè)人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)征稅涉及的稅種包括契稅、營(yíng)業(yè)稅、印花稅等，但是，稅收這套系列“組合拳”，并未對(duì)國(guó)內(nèi)居高不下的房?jī)r(jià)起到很大的遏治效果。可以想象，即便再加上二手房土地增值稅的開(kāi)征，所起的效果也未必能夠讓公眾滿意。而且，并不排除在客觀上起到進(jìn)一步推高房?jī)r(jià)、增加購(gòu)房者負(fù)擔(dān)的負(fù)面效果。 |
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