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 一向平靜低調(diào)的東北房地產(chǎn)市場近日風(fēng)生水起。吉林省長春市最大的外埠房地產(chǎn)企業(yè)長春中海地產(chǎn)有限公司前不久高調(diào)宣布“中海地產(chǎn)明年全面提價(jià)”；沈陽72家房地產(chǎn)企業(yè)日前又共簽“投名狀”，結(jié)成“不降價(jià)聯(lián)盟”。
今年以來，全國房地產(chǎn)市場普遍進(jìn)入下行通道，至今未見明顯的回暖跡象，而東北房地產(chǎn)企業(yè)此時(shí)不約而同地“挺漲”，是胸有成竹，還是孤注一擲？
東北，全國房地產(chǎn)市場的“另類”
受整個(gè)區(qū)域經(jīng)濟(jì)的影響，東北地區(qū)的房地產(chǎn)市場長期以來一直不甚活躍，與全國房地產(chǎn)市場步調(diào)不一。全國大漲時(shí)，它上漲緩慢，甚至負(fù)增長；全國房地產(chǎn)市場量價(jià)齊跌時(shí)，它我行我素，房價(jià)甚至穩(wěn)中有升。
從房價(jià)來看，除沈陽外，長春和哈爾濱的房價(jià)在全國30多個(gè)大中城市中排位一直比較靠后。即便在全國大漲的2006年和2007年，東北的幾個(gè)省會(huì)城市漲幅也遠(yuǎn)遠(yuǎn)落后于全國平均水平。來自沈陽市房地產(chǎn)研究所的數(shù)據(jù)顯示，在全國房地產(chǎn)火爆的2006年和2007年，沈陽市房價(jià)上漲僅為5%左右。2008年1至10月，全國很多城市房地產(chǎn)“量價(jià)齊跌”，一片肅殺，而吉林省會(huì)長春1至9月銷量卻與去年基本持平，9、10月份房價(jià)同比上升了0.57%。
對(duì)于東北主要城市房地產(chǎn)市場的表現(xiàn)，當(dāng)?shù)毓賳T和房地產(chǎn)商包括研究機(jī)構(gòu)都認(rèn)為“比較健康”，沒有泡沫或者說泡沫很小。易居中國在評(píng)定東北三個(gè)省市等級(jí)時(shí)，將東北最大的城市沈陽歸入B級(jí)，吉林省會(huì)長春和黑龍江省會(huì)哈爾濱都被歸入D類。易居中國長春分公司總經(jīng)理王喻冬解釋說，等級(jí)越低，流動(dòng)性人口越少，投資性需求越小，房價(jià)下降的空間也越小。不過也有觀點(diǎn)認(rèn)為，東北房地產(chǎn)市場與全國步調(diào)不一致的主要原因是受經(jīng)濟(jì)和地緣的影響，市場傳導(dǎo)滯后，總是“慢半拍”。因此一二線城市出現(xiàn)的房地產(chǎn)寒流遲早也會(huì)傳導(dǎo)到東北房地產(chǎn)市場。
“挺漲”，胸有成竹還是孤注一擲
2008年11月初，長春最大、最有影響力的房地產(chǎn)企業(yè)長春中海地產(chǎn)有限公司高調(diào)宣布“2009年全面提價(jià)”。無獨(dú)有偶，11月14日，沈陽市房地產(chǎn)開發(fā)協(xié)會(huì)召開了新聞發(fā)布會(huì)，沈陽市72家房地產(chǎn)公司聯(lián)合承諾不降價(jià)。在全國房地產(chǎn)市場低迷、降聲一片的背景下，東北部分房地產(chǎn)商為什么會(huì)逆市“挺漲”？
“不是開發(fā)商瘋了就是我瘋了”，許多消費(fèi)者對(duì)此表示了明確的不解；“不降價(jià)聯(lián)盟很快就會(huì)土崩瓦解”，一些專家說。
長春中海目前有近1萬戶業(yè)主，是長春市最大的樓盤。對(duì)于漲價(jià)一事，長春中海相關(guān)負(fù)責(zé)人表現(xiàn)得十分坦然：“為了完成整個(gè)銷售目標(biāo)，中海2008年已經(jīng)對(duì)價(jià)格進(jìn)行了調(diào)整。長期過低價(jià)位運(yùn)行不利于保持公司的品質(zhì)，目前樓價(jià)調(diào)整已到位，因此09年要全線提價(jià)�！痹撠�(fù)責(zé)人還表示，中海不會(huì)陷入惡性競爭中去，不想以低價(jià)取勝，將主要著眼于品質(zhì)和服務(wù)的提高。
“房價(jià)不高，沒有下行空間”，是東北大多數(shù)開發(fā)商“挺漲”的主要理由。沈陽市房地產(chǎn)開發(fā)協(xié)會(huì)會(huì)長、中房集團(tuán)遼寧置業(yè)有限公司董事長趙昱在談到“不降價(jià)聯(lián)盟”時(shí)這樣表示：“沈陽的房地產(chǎn)行業(yè)利潤很低，目前項(xiàng)目利潤不足10%，更多的人需要從沈陽房產(chǎn)現(xiàn)狀看問題�！毖酝庵�，房價(jià)下降，沈陽例外。
其實(shí)，這不僅是東北主要城市開發(fā)商的想法，也是一些政府官員的想法。長春市一些政府官員在各種場合都明確表示，長春房地產(chǎn)市場比較健康，沒有泡沫，房價(jià)與全國同類城市比不高，沒有下降空間。尤其是新的“國十條”出臺(tái)后，盡管效果尚待觀察，但是也有人將其理解為提振市場的信號(hào)。在11月4日召開的沈陽房地產(chǎn)開發(fā)峰會(huì)上，沈陽市房地產(chǎn)研究所所長范翰章表示，雖然沈陽商品房成交量有所下降，但隨著政府優(yōu)惠政策的不斷出臺(tái)，開發(fā)商及消費(fèi)者的信心也將大受鼓舞，從而促進(jìn)交易量的上升。而沈陽房價(jià)也將繼續(xù)平穩(wěn)運(yùn)行，并無下行空間。
普降，東北是否真能“例外”
無論地產(chǎn)商和政府官員如何樂觀，東北房地產(chǎn)市場房價(jià)雖然堅(jiān)挺，但交易量已經(jīng)開始明顯下降。據(jù)沈陽市房地產(chǎn)研究所統(tǒng)計(jì)，沈陽市今年1至9月份商品住宅成交量出現(xiàn)2002年以來罕見降幅，同比下降5.61%，易居中國長春分公司的統(tǒng)計(jì)表明，今年10月份，長春商品住宅成交量縮水45.5%。
“商品房，顧名思義，必須要買賣的，如果沒有交易，哪來的市場？”易居中國長春分公司總經(jīng)理王喻冬說。
業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，東北主要城市房地產(chǎn)較長時(shí)間呈現(xiàn)出量價(jià)齊升的繁榮局面，有與全國房地產(chǎn)走勢(shì)相一致的地方，也有其特殊原因：首先是東北振興政策拉動(dòng)了東北的經(jīng)濟(jì)發(fā)展，以吉林為例，近兩年固定資產(chǎn)投資增速一直位居全國前列；二是東北這幾年普遍進(jìn)行了大規(guī)模的棚戶區(qū)改造，造成大量的被動(dòng)需求；三是取消了單位集資建房和經(jīng)濟(jì)適用房，住房市場化程度提高。2001年至2005年，長春市經(jīng)濟(jì)適用住房、集資建房占商品住房的比例為46%，2006年降至10.4%，2007年降至5.8%，2008年不到4%。
但是，這些特殊因素形成的剛性需求經(jīng)過兩三年的釋放，現(xiàn)在還有多少？在全球經(jīng)濟(jì)危機(jī)、中國經(jīng)濟(jì)增長放緩的背景之下，東北能“獨(dú)善其身”嗎？
王喻冬認(rèn)為，中國房地產(chǎn)市場回暖需要六大條件，一是經(jīng)濟(jì)形勢(shì)向好；二是金融環(huán)境放松；三是股市觸底“見熊”；四是國家持續(xù)出臺(tái)政策扶持；五是價(jià)格持續(xù)回調(diào)，激活購買欲望；六是社會(huì)輿論導(dǎo)向積極方面報(bào)道。對(duì)各城市而言，市場回暖取決于住房需求結(jié)構(gòu)、房地產(chǎn)價(jià)格下調(diào)的空間、地方政策執(zhí)行怎么樣、救市措施夠不夠。
長春市房地產(chǎn)資深記者閆少軍認(rèn)為，從目前價(jià)格及長春經(jīng)濟(jì)走勢(shì)看，長春房價(jià)在全國副省級(jí)城市居末，在70個(gè)大中城市中位于中下，而長春經(jīng)濟(jì)走勢(shì)強(qiáng)勁，GDP增速居副省級(jí)城市前三。如果宏觀經(jīng)濟(jì)不出問題，長春經(jīng)濟(jì)肯定會(huì)高速發(fā)展，人們收入會(huì)穩(wěn)步提升，投資會(huì)持續(xù)增長，外來人口會(huì)不斷涌入，城市規(guī)模加速擴(kuò)大，那么，房價(jià)應(yīng)該上漲。至少目前看，下跌空間極小。但如果宏觀經(jīng)濟(jì)真的走弱，長春經(jīng)濟(jì)必然受波及，購房者觀望情緒將更濃，開發(fā)商資金壓力更重，賠錢賣房，不無可能。
“其他城市不好妄加評(píng)論，但是長春房地產(chǎn)市場可能會(huì)在明年4、5月份有個(gè)較大的變化�！遍L春市開發(fā)辦副主任劉世文說，“目前成交量雖然下降，但價(jià)格還在穩(wěn)中有升，這是因?yàn)殚_發(fā)商的投入都已經(jīng)發(fā)生。以鋼材為例，今年2、3月份鋼材價(jià)格已經(jīng)漲到6200元/噸，現(xiàn)在價(jià)格雖然有所回落，可是開發(fā)商都已經(jīng)投進(jìn)去了，不會(huì)甘心降價(jià)，仍然在等待觀望。但是明年4、5月份，天氣回暖，一些開發(fā)商要開工，有資金問題的開發(fā)商可能會(huì)降價(jià)促銷�！�
如果長春如此，那么沈陽、哈爾濱能否例外？ |