2013年歲末，美國股市再創(chuàng)新高，令全球投資者振奮不已。但這支近年來被美聯(lián)儲貨幣寬松政策持續(xù)烘烤的“溫度計”，已無法完全反映美國實體經(jīng)濟(jì)的冷暖溫涼，倒不如美國樓市數(shù)據(jù)更加精準(zhǔn)而真切。
與美股相比，樓市之于美國經(jīng)濟(jì)的現(xiàn)實意義更加突出：敗也樓市，成也由它。幾年前，美國經(jīng)濟(jì)深度衰退，全拜美國樓市次級抵押貸款危機(jī)所賜�，F(xiàn)如今，美國經(jīng)濟(jì)呈持續(xù)復(fù)蘇態(tài)勢，也多虧樓市復(fù)蘇先行啟動。正是山姆大叔在美聯(lián)儲的幫助下?lián)尩竭@個“勝負(fù)手”，才盤活了這局枯棋。
從邏輯上看，在美聯(lián)儲執(zhí)行量化寬松政策的背景下，此前數(shù)月美國樓市逐漸回暖并呈量價齊升之勢，財富效應(yīng)隨之顯現(xiàn)——美國家庭資產(chǎn)凈額截至去年第三季度增至77.3萬億美元，為1945年有歷史記錄以來最高水平，讓更多美國購房者逐漸咸魚翻身，從“負(fù)翁”變?yōu)檎嬲饬x上的富翁，由此產(chǎn)生的正能量源源不斷地注入美國實體經(jīng)濟(jì)當(dāng)中。一方面，白宮和美聯(lián)儲相繼出手拯救購房者，全力避免止贖，推動美國樓市率先破冰，有利于增強(qiáng)房產(chǎn)自有率接近七成的美國家庭的消費(fèi)信心，為消費(fèi)者開支(占美國經(jīng)濟(jì)比重2/3)提供可靠動能；另一方面，憑借回暖之勢可吸引大量投資進(jìn)入房地產(chǎn)領(lǐng)域，同時通過蓋房建樓來提供大量就業(yè)機(jī)會。數(shù)據(jù)顯示，從2011年第三季度至2013年第二季度，住宅樓市每個季度為GDP貢獻(xiàn)的增長率不低于0.15個百分點，2012年第四季度更是貢獻(xiàn)了0.5個百分點。此外，在截至2013年7月的14個月中，共有11個月全美建筑業(yè)就業(yè)崗位實現(xiàn)了正增長。
從最新公布的各項指標(biāo)看，美國樓市還處于上升通道，但速度較之前期已有所放緩。
據(jù)美國聯(lián)邦住房金融署2013年12月24日公布的房價指數(shù)，經(jīng)季節(jié)性調(diào)整，去年10月份美國房價環(huán)比上漲0.5%，已連續(xù)21個月上漲，同比漲幅為8.2%。而美國全國房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)會日前公布的報告顯示，去年11月份美國各類舊房銷售(占美國整個樓市銷量的90%)中間價約為每套19.6萬美元，同比增長9.4%。此外，美國商務(wù)部公布報告稱，11月份美國新屋開工率大幅上升22.7%，經(jīng)季節(jié)調(diào)整后年率達(dá)109萬套，創(chuàng)下自2008年2月份以來峰值，而美國住宅建筑商信心指數(shù)達(dá)到58，也為8年來最高。
值得注意的是，隨著房價節(jié)節(jié)攀升以及抵押貸款利率從歷史低位開始反彈，購房者的熱情有所降低：一是去年11月份美國舊房銷量年化后為490萬戶，為連續(xù)第三個月環(huán)比下滑，29個月以來首次同比下滑；二是在截至12月20日的一周內(nèi)，全美抵押貸款申請活動指數(shù)下降6.3%，至351.1，為連續(xù)第二周下降，并跌至13年低點。
2014年，美國樓市的主要變數(shù)是，美聯(lián)儲決定從2014年1月開始逐步縮減購債規(guī)模，并可能于年底結(jié)束。在此影響下，住房抵押貸款利率將持續(xù)走高，勢必給美國樓市潑上一瓢冷水。就在去年年底，美國30年期固定抵押貸款利率升至4.64%，比上年同期高出1個多百分點。此外，“兩房”將提高貸款擔(dān)保費(fèi)用等一系列利空舉動，也將對美國房地產(chǎn)業(yè)構(gòu)成挑戰(zhàn)。一旦美國樓市無法繼續(xù)提供復(fù)蘇動能，美國經(jīng)濟(jì)將會失色不少，奧巴馬總統(tǒng)將很難兌現(xiàn)讓美國經(jīng)濟(jì)在2014年實現(xiàn)突破的承諾。
總之，新的一年，樓市安好，美國經(jīng)濟(jì)便是晴天；若難安好，美國經(jīng)濟(jì)將陰云密布。