近日,一則有關(guān)“國(guó)人賣北京1套房可買休斯敦6套房,還能月賺1萬(wàn)元租金”的報(bào)道吸引了公眾的眼球,也使得近年來(lái)不斷升溫的海外置業(yè)熱再度成為關(guān)注焦點(diǎn)。專家認(rèn)為,盡管海外投資房產(chǎn)不乏成功的先例,但是面對(duì)不確定的投資政策、與國(guó)內(nèi)完全不同的市場(chǎng)行情、復(fù)雜的法律程序、較高的房產(chǎn)維護(hù)成本等諸多風(fēng)險(xiǎn),國(guó)人在“抄底”海外房產(chǎn)時(shí)更要提高警惕,謹(jǐn)防誤入投資“陷阱”。
投資金額不斷攀升
一直以來(lái),海外房地產(chǎn)是中國(guó)富人群體海外投資的主流選擇。胡潤(rùn)調(diào)查報(bào)告顯示,海外置業(yè)在富豪海外投資項(xiàng)目中占比重最大,超過(guò)四成。中國(guó)富人在世界范圍內(nèi)購(gòu)房已成為當(dāng)下一個(gè)顯著現(xiàn)象。
然而,國(guó)人海外購(gòu)房浪潮正在由原先的富人群體向中產(chǎn)階級(jí)蔓延,小額海外置業(yè)投資逐步升溫。尤其是在國(guó)內(nèi)房?jī)r(jià)高企,升值空間日益縮小,再加上一二線城市紛紛“限購(gòu)”的背景下,越來(lái)越多的中產(chǎn)階級(jí)把目光投向了海外房地產(chǎn)市場(chǎng),尤其是歐美發(fā)達(dá)國(guó)家的房產(chǎn)更是受到國(guó)人青睞。
目前,中國(guó)已成為除加拿大之外的美國(guó)房地產(chǎn)第二大海外買家。美國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)會(huì)發(fā)布報(bào)告顯示,2013年4月至2014年3月的一年間,中國(guó)人豪擲220億美元在美國(guó)買房,同比增長(zhǎng)72%,占外國(guó)人購(gòu)房總額24%。此外,全美現(xiàn)房成交價(jià)中值為19.9萬(wàn)美元,而中國(guó)人在美國(guó)買房的成交價(jià)中值為每套52.3萬(wàn)美元,為美國(guó)均價(jià)2.6倍。而且中國(guó)人更喜歡現(xiàn)金購(gòu)房,超過(guò)3/4的中國(guó)購(gòu)房客選擇現(xiàn)金支付房款。
據(jù)仲量聯(lián)行數(shù)據(jù)顯示,2014年一季度中國(guó)機(jī)構(gòu)投資者對(duì)海外房地產(chǎn)投資額同比增長(zhǎng)25%,達(dá)到21億美元。其中,對(duì)海外住宅開(kāi)發(fā)用地投資額同比飆升80%。
海外置業(yè)也選“學(xué)區(qū)房”
對(duì)于近年來(lái)不斷升溫的海外置業(yè)熱的原因,中原地產(chǎn)首席分析師張大偉分析認(rèn)為,國(guó)內(nèi)房產(chǎn)價(jià)值透支且經(jīng)濟(jì)放緩,而國(guó)外整體經(jīng)濟(jì)在復(fù)蘇,房產(chǎn)投資價(jià)值較高,因此有很多人賣了國(guó)內(nèi)房產(chǎn)轉(zhuǎn)而去國(guó)外投資。
在加州大學(xué)安德森管理學(xué)院經(jīng)濟(jì)分析師威廉看來(lái),即使美國(guó)房?jī)r(jià)出現(xiàn)上漲,但對(duì)中國(guó)投資者而言仍然很有吸引力。比如,在上海浦東購(gòu)買一套兩居室需要大約100萬(wàn)美元,相當(dāng)于西洛杉磯房?jī)r(jià)的兩倍,而同樣的單元在浦東月租金為1400美元左右,在洛杉磯為3300美元。他說(shuō):“從投資角度考慮,在洛杉磯當(dāng)房東比在上海更劃算。”
此外,發(fā)達(dá)國(guó)家具備環(huán)境質(zhì)量、教育水平等方面的優(yōu)勢(shì),也是國(guó)人選擇海外置業(yè)和投資移民的重要因素。尤其是葡萄牙、西班牙、希臘、塞浦路斯等歐洲國(guó)家,急于擺脫歐債危機(jī)的影響,相繼推出了“購(gòu)房移民”的政策,購(gòu)房者只需購(gòu)置一定金額的房產(chǎn),即可申請(qǐng)獲得該國(guó)的居留權(quán),對(duì)中國(guó)投資者很具吸引力。
《2014匯加顧問(wèn)·胡潤(rùn)中國(guó)投資移民白皮書》顯示,中國(guó)富豪移民投資的項(xiàng)目主要是海外置業(yè),在富豪海外投資項(xiàng)目中占最大比重,超過(guò)四成。其中,海外置業(yè)七成為了自住,1/3為投資,平均投入600萬(wàn)元人民幣。洛杉磯、舊金山和溫哥華是富豪最青睞的海外置業(yè)城市,近四成富豪選擇獨(dú)棟別墅,近一半選擇學(xué)區(qū)房。
風(fēng)險(xiǎn)暗藏仍需謹(jǐn)慎
盡管不少海外置業(yè)項(xiàng)目都讓中國(guó)投資者獲得較好的收益,但這并不意味著海外投資房產(chǎn)就可以高枕無(wú)憂,也并不是所有人都能實(shí)現(xiàn)抄底升值、海外撈金的美夢(mèng)。一些看似便宜的房產(chǎn)背后的風(fēng)險(xiǎn)往往難以察覺(jué),最后可能會(huì)變成燙手的山芋。
事實(shí)上,持有一座房屋并不僅是一紙房產(chǎn)證或是穩(wěn)定的投資收益那么簡(jiǎn)單,便宜房?jī)r(jià)的背后,是房產(chǎn)持有環(huán)節(jié)的高成本。在美國(guó)購(gòu)置房產(chǎn),無(wú)論房屋是自住、出租,每年都要繳房產(chǎn)稅和管理費(fèi),土地出讓金是分期支付的地稅,而且會(huì)根據(jù)經(jīng)濟(jì)增速和資產(chǎn)價(jià)值的增長(zhǎng)水平做同向調(diào)整。此外,房屋的維護(hù)經(jīng)費(fèi)也是一筆很大的支出。
“國(guó)人用這10年中國(guó)房地產(chǎn)的思維出國(guó)投資,很可能會(huì)出問(wèn)題!痹趶埓髠タ磥(lái),很多國(guó)內(nèi)購(gòu)房者在過(guò)去10年的投資投機(jī)中積累了不少財(cái)富,但大部分都借助了很高的信貸杠桿。這種模式在房?jī)r(jià)暴漲的過(guò)程中,會(huì)獲利豐厚,但在經(jīng)濟(jì)比較均衡、買房投資屬性并不高的國(guó)外,則很可能會(huì)出現(xiàn)回報(bào)率較低、房產(chǎn)出售變現(xiàn)難度大等問(wèn)題。此外,諸如年初馬航事件沖擊、加拿大宣布終結(jié)投資移民項(xiàng)目、近期韓國(guó)濟(jì)州島提高投資移民門檻等政策變數(shù),也會(huì)為海外房地產(chǎn)投資帶來(lái)潛在風(fēng)險(xiǎn)。