日前北京市住建委會同北京市地稅局、北京市銀監(jiān)局聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于進一步加強房屋買賣合同管理的通知》，這一通知將于8月1日起執(zhí)行。
分析認為，該《通知》意在防止在銀行貸款和交稅這兩個環(huán)節(jié)用兩次網(wǎng)簽的手法來避稅，稅務(wù)部門運用房地產(chǎn)評估等技術(shù)手段加強對房屋稅收征管，標(biāo)志著我國稅收征管水平提高，對于未來房產(chǎn)稅開征奠定了技術(shù)基礎(chǔ)。專家預(yù)計，隨著合同價格更加真實地反映成交價格，8月統(tǒng)計部門發(fā)布的二手房成交價格或?qū)⑸蠞q，購房者稅負也將增加。
新規(guī)出臺意在遏制 利用“陰陽合同”逃避稅收
近年來做“陰陽合同”少繳稅已經(jīng)成為業(yè)內(nèi)公開的秘密，對此今年3月份國家稅務(wù)總局局長肖捷就公開表示，今年我國將全面推廣應(yīng)用房地產(chǎn)評估技術(shù)加強二手房交易稅收管理。
日前出臺的新規(guī)就是為遏制“二次網(wǎng)簽”做“陰陽合同”的現(xiàn)象。北京市房地產(chǎn)中介行業(yè)協(xié)會會長李文杰介紹，“二次網(wǎng)簽”的問題一直普遍存在。購房人在貸款購買二手房時，由于銀行要看網(wǎng)簽信息才能批準(zhǔn)貸款，因此買賣雙方在第一次網(wǎng)簽時，為申請到足夠的貸款，價格會按照購房款的實際需要來申報。而在銀行批完貸款后，買賣雙方為了減少交易稅費，就將之前的網(wǎng)簽注銷，然后以較低的價格再次申報網(wǎng)簽，交稅時則按較低價。
“這不僅破壞了市場秩序，也造成了國家稅款的流失�！毙そ荼硎�，針對這個問題，稅務(wù)總局與有關(guān)部門應(yīng)用房地產(chǎn)評估技術(shù)，對二手房的交易申報價格進行評估，通過區(qū)域位置、交通條件、基礎(chǔ)設(shè)施等因素確定計稅基準(zhǔn)價格，對申報價格明顯偏低且沒有正當(dāng)理由的核定計稅價格。
“這些措施已經(jīng)收到較好效果。舉一個例子，某市稅務(wù)機關(guān)在進行評估的第一個月，就有96.7%二手房交易通過評估調(diào)增了計稅價格�！毙そ荼硎荆扒岸螘r間，各地稅務(wù)機關(guān)對40余萬套二手房的交易申報價格進行了評估，納稅人對評估結(jié)果持有異議的不到1%，說明99%以上的納稅人基本上還是認可的�！�
目前，全國越來越多的城市通過應(yīng)用房地產(chǎn)評估技術(shù)上調(diào)了二手房交易計稅價格，而這一政策的實施已經(jīng)顯現(xiàn)出效果。以北京為例，去年底，北京“存量房屋交易計稅價格”等政策實施至今，二手房交易相關(guān)的契稅、個稅等稅收增加1.7億元。
“二次網(wǎng)簽”價格變化需登記 核查計稅價格將重新評估
根據(jù)《通知》要求，地方稅務(wù)部門依據(jù)網(wǎng)簽價格變化情況嚴格稅收征管。買賣雙方注銷存量房網(wǎng)簽合同信息后，再次網(wǎng)簽同一套房屋的，《存量房買賣合同信息表(納稅)》上將記載價格變化情況。地方稅務(wù)部門將綜合運用房地產(chǎn)估價等技術(shù)加強房屋交易稅收征管。
業(yè)內(nèi)人士分析，這意味著如果采用“二次網(wǎng)簽”來避稅，稅務(wù)部門將能核查到上一次網(wǎng)簽的成交價格，不一定按照第二次網(wǎng)簽申報的較低價格來征稅，而是按照稅務(wù)部門的評估體系給出的指導(dǎo)價格征稅。
同時，《通知》中還明確，金融機構(gòu)將把個人住房貸款情況與網(wǎng)簽合同緊密關(guān)聯(lián)。金融機構(gòu)發(fā)放個人住房貸款時，應(yīng)在網(wǎng)簽系統(tǒng)中標(biāo)注貸款審核結(jié)果及額度；申請注銷有貸款標(biāo)注的網(wǎng)簽合同時，購房人應(yīng)先解除貸款合同，并由金融機構(gòu)在系統(tǒng)中做解除標(biāo)注。網(wǎng)簽合同中約定為全款支付的，金融機構(gòu)不得對購房人發(fā)放個人住房貸款。
業(yè)內(nèi)人士指出，此前“陰陽合同”擾亂了市場秩序，也削弱了稅收對房地產(chǎn)市場調(diào)控的效果，這一政策推出之后，將有效遏制逃避稅行為。一位中介公司的負責(zé)人表示，其實中介并不愿意去做“陰陽合同”，“因為做這個我們并沒有任何的收益，而且還有風(fēng)險。但沒有辦法，買房人為了減少支出，要求這么做。如果你不做，別家中介做了，你就沒生意了�！�
不過也有業(yè)內(nèi)人士表示，通知對于貸款買二手房做“陰陽合同”的行為可以基本遏制，但在全款購買的情況下，由于可以做成裝修費用，因此如想完全杜絕稅收漏洞還需要不斷提高征管水平。
總體上來講《通知》標(biāo)志著我國房地產(chǎn)相關(guān)領(lǐng)域稅收征管水平顯著提高。業(yè)內(nèi)人士預(yù)計，政策實施后，合同價格將更加真實的反映市場交易價格，因此下月統(tǒng)計部門發(fā)布的北京二手房成交價格有可能出現(xiàn)明顯上升。
稅收征管水平提高 為房產(chǎn)稅征收創(chuàng)造技術(shù)條件
針對這一政策的實施，中國社科院財經(jīng)戰(zhàn)略研究院研究院楊志勇指出，這有利于實現(xiàn)稅負公平，目前，我國二手房交易仍活躍，市場供不應(yīng)求，交易中稅負的最終承擔(dān)者實際都是購房者，這一政策實施后，購房者的實際稅負將有所上升。
“房地產(chǎn)評估技術(shù)是征收房產(chǎn)稅必須具備的技術(shù)，隨著這項技術(shù)在全國稅務(wù)機關(guān)的推廣和成熟，我國征收房產(chǎn)稅的評估技術(shù)也基本具備�！必斦控斦茖W(xué)研究所副所長劉尚希表示，這一政策的執(zhí)行，標(biāo)志著我國房地產(chǎn)領(lǐng)域稅收征管水平進一步提高，也為未來房產(chǎn)稅等征收奠定了技術(shù)基礎(chǔ)。
業(yè)內(nèi)人士介紹，由于房產(chǎn)稅屬于個性化征收，因此無論國內(nèi)外，房產(chǎn)稅都是征收成本很高的稅種。全面開征房產(chǎn)稅還需要清除信息、法律和征收障礙，其中最主要的部分就是建立房地產(chǎn)價格評估體系。
中國社科院財貿(mào)稅收研究室主任張斌表示，雖然房產(chǎn)稅征管成本高，主要還是在前期投入，未來還需要加強評估體系建設(shè)。